La escritura es el documento que respalda que una casa o un terreno es de quien dice serlo. Revisarla bien, junto con algunos documentos más, es la forma más segura de evitar fraudes y retrasos. Te explicamos qué revisar, tanto si vas a comprar como si vas a vender.
Qué es una escritura y por qué debe estar inscrita
La escritura pública es el documento que otorga un notario cuando se formaliza una compraventa, una donación, una herencia u otro acto sobre un inmueble. Para que tenga efectos frente a terceros debe estar inscrita en el Registro Público de la Propiedad del estado correspondiente.
Un contrato privado, una cesión de derechos o una constancia ejidal no equivalen a una escritura pública inscrita. Si te ofrecen una propiedad solo con este tipo de documentos, necesitas asesoría antes de avanzar.
Qué revisar en la escritura
- Propietario: que el nombre coincida con la identificación de quien vende. Si hay varios dueños, todos deben participar.
- Datos de inscripción: folio o datos registrales que permitan consultarla en el Registro Público.
- Ubicación, medidas y colindancias: que coincidan con el inmueble real.
- Construcción: si la casa tiene más construcción de la que aparece, puede requerir regularización.
- Régimen de condominio: si aplica, la escritura o el reglamento debe indicarlo.
Certificado de libertad de gravámenes
Lo expide el Registro Público e indica si el inmueble tiene hipotecas, embargos u otras limitaciones. Es indispensable pedirlo actualizado antes de firmar. Que exista una hipoteca no impide la venta, pero debe quedar claro cómo se liquidará y cancelará antes o durante la escrituración.
Pagos al corriente
- Predial al corriente.
- Agua sin adeudos.
- Cuotas de mantenimiento pagadas, si es privada o condominio.
Estos adeudos suelen seguir al inmueble, así que como comprador conviene confirmar que estén pagados.
Estado civil y régimen matrimonial
Si el propietario está casado por sociedad conyugal o bienes mancomunados, normalmente se requiere la participación del cónyuge para vender. Si el dueño falleció, primero debe concluirse el juicio sucesorio o el trámite de herencia correspondiente para que los herederos puedan vender.
Terrenos: revisión extra
Si vas a comprar terreno, además de lo anterior revisa el uso de suelo con el municipio, que no sea ejidal sin el proceso de dominio pleno concluido, que tenga acceso por vía pública y la factibilidad de servicios como agua, luz y drenaje. Una visita con un levantamiento de medidas evita discusiones con los vecinos.
El papel del notario
En la compraventa, el notario verifica la documentación, solicita certificados, calcula los impuestos y derechos que corresponden y, al final, inscribe la nueva escritura en el Registro Público. Elegir notaría con anticipación y pedir una cotización de los gastos te permite planear sin sorpresas.
Señales de alerta
- Prisa excesiva por recibir un anticipo.
- Precio muy por debajo de casas similares en la zona.
- El vendedor no puede mostrar la escritura original o no es el propietario.
- Te piden depositar a cuentas de terceros sin un contrato.
- La propiedad está “intestada” o “en trámite” sin fecha clara de conclusión.
Esta guía es orientativa; cada caso tiene particularidades, por eso siempre recomendamos revisar los documentos con un profesional y con el notario antes de entregar dinero.
Si vas a vender: adelántate
Revisar tus propios papeles antes de anunciar la casa acelera mucho la venta. Pide un certificado de libertad de gravámenes, confirma que tu escritura esté inscrita, paga predial y agua, y si hiciste ampliaciones, revisa si necesitas regularizarlas. Si la casa todavía tiene hipoteca, solicita a tu banco o instituto la información para liquidarla y cancelar el gravamen.
Un comprador con crédito no podrá avanzar si el expediente del inmueble tiene pendientes, así que resolverlos antes evita perder una buena oferta.
Documentos que conviene tener a la mano
- Escritura original y copia.
- Certificado de libertad de gravámenes actualizado.
- Boletas de predial y agua pagadas.
- Identificaciones de los propietarios y acta de matrimonio, si aplica.
- Constancia de no adeudo de mantenimiento, si aplica.
- Planos o licencias de construcción, si existen.
¿Platicamos?
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